Виды платежей по ипотеке — как выбрать оптимальный вариант и почему это важно
Процентная ставка – не единственный важный параметр в условиях ипотеки, который нужно учитывать при выборе кредитной организации. Подбирая предложения, обращайте внимание также и на формат погашения будущего кредита. От него зависит, в каком размере вам нужно будет совершать ежемесячную оплату по ипотеке, а также сколько денег придется переплатить в случае дефолта или досрочного погашения займа. Разберем подробней существующие виды платежей по ипотеке, чтобы вам было проще выбрать оптимальные условия кредита для своей ситуации.
Виды платежей по ипотеке
Существует 2 формата выплат, которые могут входить в состав условий ипотеки:
- Аннуитетный — оплата ипотеки равными частями;
- Дифференцированный — оплата с начислением процентов на остаток по кредиту.
99% предложений современного рынка ипотеки строятся на первом типе платежей — аннуитетном. Однако, чтобы вы лучше разбирались в тонкостях кредита на покупку недвижимости, мы детально разберем оба формата.
Аннуитетный тип платежа
Уже более 15 лет подавляющее большинство ипотек от банков и других финансовых организаций выдается с
аннуитетным типом платежей. Эта модель базируется на разделении всей суммы кредита на равномерные части, которые необходимо ежемесячно выплачивать заемщику.
Аннуитетный вид платежа предполагает как минимум 2 недостатка для людей, занимающих средства, зато являющихся плюсами для кредиторов:
-
Общая сумма долга окажется выше.
Ключевая негативная особенность аннуитетных платежей для заемщика кроется в том, что вам придется выплачивать бОльшую сумму по процентам кредита, чем в случае с дифференцированными. Если приводить пример, то процентная ставка в размере 12% годовых с предусмотренным аннуитетными платежами приравнивается по величине к 14%, выплачиваемым по дифференцированным. -
2/3 выплат по процентам отдается в первой половине срока.
Несмотря на то, что кредит выплачивается, казалось бы, равномерными долями, но по факту первые годы у вас уйдут на то, чтобы выплачивать проценты по ипотеке наперед. Все это время тело кредита будет оставаться практически нетронутым.
Главным преимуществом аннуитетных платежей на все виды ипотеки для заемщика является понятность. Вам не придется регулярно уточнять размер оплаты по кредиту у компании-кредитора. Каждый месяц вы платите по ипотеке одну и ту же сумму.
Дифференцированный тип платежа
Ипотека с дифференцированными платежами предполагает следующую схему действия. Берем всю сумму кредита, которую одалживает заемщик и делим ее на равные доли.
Получившаяся цифра — это ежемесячный платеж к выплате кредитору до того момента, пока не будет погашена вся ипотека. Только в этом случае к оплате прибавляются еще и проценты, которые начисляются на оставшуюся сумму задолженности.
Главные недостатки ипотечных кредитов с дифференцированным типом платежа:
-
Выплата 2/3 всего долга в первой половине срока.
Это серьезный недостаток, если думать об инфляции в ближайшем будущем вряд ли куда-то денется или даже снизит темпы своего роста. Так вот за те же деньги, что у вас уйдут на переплату по процентам при дифференцированном платеже, сейчас можно приобрести значительно больше, чем через те же 5-20 лет. -
Сложность получения кредита.
Ипотеку на нужную сумму с дифференцированным типом платежей получить сложней. Компания-кредитор формирует максимальный лимит кредита исходя из способности заемщика оплатить первые платежи по ипотеке.
Как ни парадоксально, но ключевой недостаток дифференцированного платежа со временем трансформируется в его главное преимущество. За счет слияния двух факторов — инфляции и падающих процентов по кредиту, размер платежей с каждым годом оказывает на заемщика все меньшее давление. Особенно это касается тех людей, у которых со временем вырастет доход.
К концу срока кредита сумма к оплате снизится в десяток раз.
Типовая ситуация для примера
Возьмем для примера двух человек, которые взяли ипотеку на 10 лет. Один из них получил дифференцированный кредит в Сбербанке, другой — аннуитетный в Тинькофф. Когда прошла половина срока, заемщики решили досрочно погасить кредит.
Несмотря на то, что ипотеку они брали на одинаковый срок, сумма к оставшейся выплате будет разной. Оба банка получили уже ¾ платежей по процентам, вот только заемщику по аннуитетному кредиту нужно погасить еще половину основной суммы кредита, а другому — ¾.
Аналогичная ситуация при наступлении дефолта
Теперь давайте разберем ситуацию с аналогичным сценарием, только с одним нюансом. Представим, что оба заемщика, внося оплату уже на протяжении половины срока действия ипотеки, объявили дефолт.
В этом случае покупателю недвижимости, который брал ипотеку с аннуитетным типом платежей, осталось погасить на 15-18% меньше задолженности, чем тому, кто выбрал дифференцированный способ оплаты.
Однако второй до этого уже перекрыл половину суммы от основного долга, в отличие от первого. Заемщик по аннуитетному типу платежей все это время выплачивал столько же по процентной ставке, а вот от тела кредита — лишь четверть.
Итог
При необходимости получения максимальной суммы займа, исходя из ежемесячного дохода, без намерения досрочно погашать кредит, выгодней брать ипотеку с аннуитетным типом платежей.
Если же в этом случае заемщик соберется занимать деньги с дифференцированными платежами, тогда сумма кредита будет значительно меньше.
Связана эта разница в размере предлагаемой ипотеки с тем, что в дифференцированной схеме 1-й платеж будет самым большим, а последний — наименьшим.
Если брать во внимание непредвиденные события, а именно тот факт, что за 5-10 лет ваша жизнь может кардинально перевернуться, то выгодней, конечно, найти финансовую организацию, которая предоставит вам ипотеку по дифференцированным платежам.
То же решение подойдет и в ситуациях, когда планируется взятие кредита на долгосрочный период. То есть, если вы собираетесь брать ипотеку на 20-30 лет, то лучше тоже отдать предпочтение предложениям с дифференцированными платежами.
Аннуитетная оплата более выгодна для банков, поэтому вариантов кредита с дифференцированной системой на рынке мало.
Основными кредиторами, предоставляющими эту возможность, являются организации Сбербанк и Газпромбанк. Также можно выделить игрока поменьше — Глобэкс, который с недавних пор предоставляет кредит с дифференцированными платежами.
Просим обратить ваше внимание, что ошибка при взятии ипотеки — это не недостатки Сбербанка или банковской системы в целом, а скорей антоним к слову «внимательность» при изучении условий договора.
Чтобы глубже разобраться в тонкостях получения кредита на покупку жилья на максимально выгодных условиях, а также рассчитать переплату и получить детальный график платежей, рекомендуем использовать калькулятор ипотеки 2019 — просчитайте все до копейки вплоть до последнего платежа, а также узнайте об актуальных условиях одного из лидеров в ипотечном кредитовании — Сбербанка.
на правах рекламы
28.05.2019
Материалы по теме:
